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多重房地产融资松绑政策落地,根据监测数据显示未出险房企短期流动性得到稍许缓解,而11-12月房企商票逾期现象也呈现趋缓态势。

◎  作者 / 房玲、陈家凤

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近日上海票交所公布的《截至2022年12月31日的持续逾期名单》显示,存在商票逾期现象的房地产项目公司数量从11月的3300个增至12月的3322个,环比增长0.67%,环比增速较上月减少1pct,占全部商票逾期企业的比重环比减少1pct至68%,近2月商票逾期现象稍显改善。

11-12月房企商票逾期有所缓解

TOP11-50是商票大面积暴雷主力

从商票逾期存量来看,据CRIC监测12月商票逾期名单中房地产项目公司数量高达3322个,存在商票逾期现象的房企集团主体数量从11月的297家升至12月的312家,基本延续了前期增长趋势,销售低迷和各方信心不足使得房企主体流动性压力仍旧持续。

从312家发生商票逾期的房企集团开发商的规模梯队来看,TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯队中分别有2家、10家、9家、12家、23家和256家房企出现商票逾期现象。本月TOP200逾期房企数量基本维持前期水平,TOP11-30、TOP101-200发生逾期数量分别环比增长2家和1家,但均已还清,月末逾期余额清零,可能缘于系统或者结算等客观因素导致技术性逾期,对信用的负面影响相对较少,而其余梯队房企逾期数量与前期持平,多数是已出险房企。

12月TOP50梯队的21家逾期房企主体共涉及旗下2223个项目公司发生商票未支付(11月:2217个),环比增速持续降至0.27%,是6月以来环比增速最小月份,占到票交所披露的所有逾期项目公司的66.9%,规模房企商票延续了前期集中逾期态势但逾期规模增长较前期有所下降。

本月商票逾期项目公司数量超100个的房企集团数量维持上月的6家,全是已出险房企,发生商票逾期的项目公司合计1793个,占到全部规模的54%,是商票信用风险大面积暴雷的主力。当前购房者、金融机构以及上游供应商对已出险房企交付、还款还债信心降至“冰点”的情况下,出险房企资产负债表延续恶化趋势,信用链条承受巨大挑战,很难根本扭转流动性困难局面。以上6家房企主体中4家属于TOP11-30梯队、1家TOP31-50、1家TOP51-100。

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受此影响,从梯队表现来看,TOP11-50是商票信用风险集中暴露的梯队,8-9月攀升幅度最显著的阶段缘于恒大商票逾期蔓延导致,进入10月后整体变化趋势趋于平缓。

新增商票逾期呈下滑趋势

未出险房企短期流动性得到缓解

从商票逾期增量来看,新增逾期房企数量从8月以来逐月下滑,进入11月以后新增商票逾期数量开始稳定,12月较上月新增逾期项目公司229个,环比减少2.1%;11月发生逾期但12月实现逾期余额清零的项目公司有207个,因此12月环比净增加22个商票逾期的项目公司,较上月减少32个,近2月商票逾期净增长明显改善。

近阶段房企商票逾期主体和规模均有所放缓,可能缘于11月以来政策转变为“救项目、救房企并存”,集中出台多项房企融资松绑政策,未出险房企短期流动性得到缓解,使得商票逾期快速增长趋势被打断。2022年12月100家典型房企的融资总量1018亿元,环比增加84.7%,同比增加33.4%,年内首次单月融资规模突破千亿。从流动性受益主体来看,央国企发行规模显著高于尚未出险的民营房企,而民营房企中只有龙湖、新城、美的置业、新希望(000876)地产和金辉等成功发行债券,而出险房企债务规模高,寻求再融资难度很大,无法获益来改变其流动性困局。当前出险房企信用风险处置的重点还是在于化解存量项目烂尾风险,以及给予存量融资展期支持。

整体而言,多重房地产融资松绑政策落地,根据监测数据显示未出险房企短期流动性得到稍许缓解,而11-12月房企商票逾期现象也呈现趋缓态势。但从长期来看,融资环境的修复只能阶段性改善房企流动性风险,制约房地产的根本原因在于信用危机下各方信心受损以及居民购房意愿萎靡,两个因素相互制约尤其是后者政策很难扭转客观趋势。

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